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Norma de valoracion de terrenos rusticos en caso de expropiacion

Si se trata de una valoración con fines hipotecarios, se emplea el método por comparación, ajustándolo si se preveen variaciones en su valor en los próximos 3 años.

Si se trata de una expropiación se emplea esta Norma:

REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido
de la ley de suelo. BOE 26-6-2008
TÍTULO III
Valoraciones
Artículo 21. Ámbito del régimen de valoraciones.
Artículo 22. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
Artículo 23. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

Quien puede valorar un terreno rustico

En la ley de expropiación forzosa se indica que el técnico competente para valorar fincas rústicas es un ingeniero agrónomo o un Ingeniero Tecnico Agricola. Los arquitectos únicamente son competentes para valorar parcelas urbanas. Es decir, parcelas cuyo valor procede de un planeamiento. Valoraciones urbanísticas.

Artículo 32.
1. El Jurado Provincial de Expropiación, que se constituirá en cada capital de provincia, estará formado por un Presidente, que lo será el Magistrado que designe el Presidente de la Audiencia correspondiente, y los siguientes cuatro Vocales :

1. Un Abogado del Estado de la respectiva Delegación del Gobierno en la Comunidad Autónoma.
2. Un funcionario técnico designado por la Jefatura Provincial o Distrito correspondiente, y que variará según la naturaleza del bien objeto de la expropiación. Este funcionario será un Ingeniero Agrónomo, si se trata de fincas rústicas; un Ingeniero de Caminos, cuando se trate de aprovechamientos hidráulicas y otros bienes propios de su especialidad; un Ingeniero de Montes cuando el principal aprovechamiento de la finca expropiada sea el forestal; un Ingeniero de Minas, en los casos de expropiación de concesiones mineras; un Arquitecto al servicio de la Hacienda cuando la expropiación afecte a fincas urbanas, y un Ingeniero Superior cuando la expropiación recaiga sobre valores mobiliarios. Análogo criterio de especialidad se seguirá cuando se trate de bienes distintos a los enumerados.
3. Un representante de la Cámara Provincial Agraria, cuando la expropiación se refiera a propiedad rústica, y un representante de la C.N.S. respectiva en los demás casos.Léase de Cámara o Colegio Profesional.
4. Un Notario de libre designación por el Decano del Colegio Notarial correspondiente.

2. Se constituirán Jurados de Expropiación en las ciudades de Ceuta y Melilla, de composición análoga a la expresada en los párrafos anteriores, y presididos por el Juez de Primera Instancia de cada una de dichas plazas.