Valoracion del suelo urbanizado

Valoracion del suelo urbanizado

Existen tres supuestos de valoración del suelo urbanizado:

No edificado o con edificación ilegal:

  • Se considera como uso y edificabilidad la establecida en el planeamiento.
  • En el caso de que el terreo no tenga edificabilidad se escogerá la media de la zona.
  • Se aplicará a la edificabilidad el valor de repercusión de suelo determinado por el método residual estático.
  • Se descontarán los deberes y cargas necesarios para edificar.

Suelo edificado o en curso de edificación:

Se aplica de los siguientes el que tenga un valor superior:

  • Tasación conjunta de suelo y edificación por el método de comparación.
  • El determinado por el método residual estático aplicado exclusivamente al suelo sin considerar la edificación.

Suelo sometido a operaciones de reforma interior.

  • El método residual considerará los usos y edificabilidad de origen.
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Valoraciones ingenieria agraria

Valoraciones ingenieria agraria

Especializados en Valencia, Murcia, Castellon, Valencia, valoraciones y tasaciones, inmuebles, peritaciones, viviendas agricolas, terrenos, naves, agricolas, expropiaciones, maquinaria agricola.

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En el siguiente grafico podemos ver la evolucion de m2 en valenci en el ultimo año.

– Tasación y valoración de fincas
– Tasación de maquinaria agrícola
– Tasación de maquinaria industrial
– Tasaciones de explotaciones agrícolas y forestales, montes y masas arbóreas
– Valoración de daños en fincas
– Valoraciones de árboles singulares, ornamentales y jardines
– Valoración de cosechas y rentabilidades futuras en cultivos frutales, hortícolas y herbáceos
– Asesoramiento en actas previas y de ocupación
– Estudios preliminares y propuesta de dictamen de valoración
– Informes para expropiaciones
– Modificación catastral
– Localización de fincas
– Estudio catastral histórico (1868-2009)
– Deslindes de fincas

MODELO DE VALORACIÓN CRITICRATIO

El modelo de valoración que proponemos se compone de los métodos  CRITIC (Diakauloki et al, 1995) y del Ratio de Valoración (IVSC, 2007), y consta de los siguientes pasos:
Primer Paso.  Selección de comparables
Segundo Paso.  Selección de los criterios explicativos del valor
Tercer Paso.  Ponderación de los criterios mediante CRITIC
Cuarto Paso.  Ponderación de las empresas
Quinto Paso.  Cálculo del Ratio de Valoración
Sexto Paso.  Cálculo del valor de la empresa objetivo
A continuación, se describe con mayor detalle cada uno de los pasos que
componen el proceso de valoración.

Primer Paso.  Selección de comparables.
Seleccionada la empresa a valorar, el primer punto es determinar las empresas comparables, que deben ser similares y, por lo tanto, comparables a la empresa que se desea  valorar.  Además, debe tratarse de empresas de las cuales
conocemos su valor, por ejemplo, porque cotizan en el mercado bursátil.

Segundo Paso. Selección de los criterios explicativos del valor.
Se seleccionan los criterios a emplear en el proceso de comparación y se elabora la base de datos. Como se ha comentado, la metodología de valoración propuesta se basa en la comparación de empresas. A partir de esa comparación,
y conociendo el valor económico de las  empresas comparables o testigo, se extrae el valor de la empresa problema. Resulta por tanto fundamental determinar en base a qué variables se va a realizar dicha comparación. En la literatura de valoración de empresas se emplean principalmente variables económico financieras extraídas de la  contabilidad. El uso de este tipo de variables está muy extendido, no sólo en el campo de la valoración de empresas, sino también en campos tan diversos como el análisis del riesgo de crédito (Beaver (1966,1968), Altman (1968, 1971, 1973, 1993), Ohlson (1980), Sun and Shenoy (2007), Wang and Lee (2008), Psillaki et al (2010), Li et al. (2010)), el análisis de la performance empresarial (Yeh (1996), Halkos y Salamouris (2004), Malhotra (2009)) o la elaboración de rankings de empresas (Feng and Wang (2001), Deng et al. (2000), Garcia et al. (2010a)), por citar sólo algunos trabajos. En estos trabajos se valen de  metodologías tan diversas como los tests de clasificación dicotómicos, el análisis discriminante, el análisis factorial, modelos logit y probit, artificial neuronal networks, DEA o TOPSIS.

Tercer Paso. Ponderación de los criterios mediante CRITIC
Se pondera el peso o importancia de los distintos criterios, aplicando CRITIC. No parece razonable pensar que todas las variables o criterios seleccionados tienen la misma importancia o influencia a la hora de determinar
el valor empresarial. Resulta por lo tanto necesario asignar, de forma objetiva, una ponderación a cada uno de los criterios seleccionados en el paso anterior.
CRITIC (Criteria Importance Through Intercriteria Correlation) (Diakoulaki et al., 1995) es un método de ponderación de criterios que define la importancia de los mismos mediante (1), a partir de sus valores normalizados por el rango.

Cuarto Paso. Ponderación de las empresas
Obtenido el peso wj de cada uno de los criterios se procede al cálculo de la ponderación de las distintas empresas mediante Cálculo del Ratio de Valoración

Quinto Paso. Cálculo del Ratio de Valoración
El Ratio de Valoración es una metodología propuesta en las Normas
Internacionales de Valuación (1997) siendo su expresión matemática (3). En nuestro caso, el numerador es la suma de los valores de las empresas comparables u otro tipo de parámetro ligado al mismo y el denominador es la suma de las ponderaciones de las empresas comparables obtenidas en el paso anterior (cuarto paso).

Sexto Paso. Cálculo del valor de la empresa objetivo
El valor de la empresa objetivo se calcula mediante el producto del ratio obtenido en (3) por la ponderación de la empresa a valorar obtenida  al aplicar (2).

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Ley de Arrendamientos Historicos Valencianos

Ley de Arrendamientos Historicos Valencianos

Artículo 1.

La presente Ley tiene por objeto regular, como institución propia del derecho civil valenciano, los arrendamientos históricos constituidos desde tiempo inmemorial y regidos por la costumbre.

Artículo 2. Redacción según Ley 8/2002, de 5 de diciembre.

Los arrendamientos históricos valencianos podrán ser objeto de reconocimiento mediante declaración por la administración agraria autonómica. No obstante, dicho reconocimiento no será requisito imprescindible siempre que la relación jurídica de que se trate reúna todas las condiciones necesarias para su consideración como arrendamiento histórico valenciano.

Artículo 3.

1. El cultivador que pretenda el reconocimiento al que se refiere el artículo anterior deberá aportar y acreditar ante la referida Administración, junto a su instancia, dictamen pericial de especialista en el que se recoja la oportuna investigación histórico-jurídica.

Producida la firmeza de dicha declaración de reconocimiento se subvencionará por la Administración el coste del referido dictamen.

2. También procederá la declaración administrativa de reconocimiento del arrendamiento histórico en aquellos supuestos en los que no siendo posible la formulación del dictamen al que se refiere el apartado 1 de este artículo como consecuencia de la destrucción de archivos o registros, el arrendamiento de que se trate sea anterior a la entrada en vigor de la Ley de 15 de marzo de 1935. La resolución recaída podrá también ser objeto de impugnación en vía administrativa.

Artículo 4.

El Consell establecerá las medidas necesarias para facilitar el acceso a la propiedad de la tierra a los arrendatarios una vez reconocida la relación arrendaticia histórica conforme a los preceptos establecidos en esta Ley.

Artículo 5.

1. Si se produjese la expropiación total o parcial de la finca sobre la que recaiga el arrendamiento histórico se entenderán las actuaciones e indemnizaciones separadamente con el propietario y con el cultivador, en reconocimiento de sus respectivas titularidades dominical y empresarial agraria.

2. Redacción según Ley 8/2002, de 5 de diciembre. Si como consecuencia de modificación en la calificación del suelo en el que se asiente la finca sobre la que recaiga el arrendamiento histórico debe cesar la actividad agraria del cultivador, el plus valor de la enajenación del suelo urbanizable será asignado, respectivamente, al propietario y al titular del cultivo del modo siguiente: en los casos contemplados en el apartado 1 del artículo 3, el 50 % para cada uno de ellos, y en los del apartado 2 del artículo 3 dicha asignación será del 60 % para el propietario y el 40 % para el cultivador.

El expresado plus valor se obtendrá practicando las siguientes minoraciones sobre el valor del suelo urbanizable:

El valor de la parcela agrícola y de sus accesiones relativas a plantaciones, construcciones e instalaciones.

Los gastos necesarios satisfechos por el propietario en el proceso urbanizador.

En caso de disconformidad con las determinaciones de los expresados valores, los mismos se establecerán por peritos independientes, cuyos honorarios deberán ser satisfechos por los interesados que insten su intervención.

3. Cuando se produzca discordancia sobre la valoración del plus valor, la parte que considere lesionado su derecho podrá plantear la reclamación judicial oportuna.

Artículo 6.

Para el caso de que el propietario recabe para si el cultivo de la finca la compensación que deberá abonar el propietario al titular del cultivo en los arrendamientos históricos declarados será la determinada en el párrafo 2 del artículo anterior. Corresponderá a la jurisdicción ordinaria, en caso de desacuerdo de las partes, determinar la valoración del plus valor generado. A estos efectos el juez ponderará las circunstancias de continuidad de la explotación de cultivador y la situación de necesidad del propietario.

Artículo 7.

Obtenido dicho cultivo por el propietario, éste deberá inexcusablemente practicar el mismo de modo personal y directo, al menos durante un plazo de diez años. El incumplimiento de este deber dará lugar a la resolución de su derecho, a la reposición en el cultivo del anterior cultivador o de su sucesor y a la de abonar la correspondiente indemnización de gastos, que serán determinados en un solo procedimiento por la jurisdicción ordinaria.

Artículo 8.

La administración agraria autonómica facilitará a los Jueces que sustancien las causas derivadas de los artículos 5, 6 y 7 de esta Ley cuantas determinaciones le sean solicitadas por éstos, de conformidad con las disposiciones reglamentarias que regulen esta función de cooperación.

Artículo 9.

1. En garantía de la continuidad de la explotación agraria se configura como un supuesto de sucesión especial la institución de herencia o legado del derecho al cultivo en el que previamente se haya producido la declaración de reconocimiento de arrendamiento histórico.

Tendrá la condición de causahabiente el sucesor que expresamente haya determinado como cultivador por el causante, y en su defecto las personas a las que se refiere el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Rústicos vigente.

2. Con igual fundamento podrá el que resulte ser declarado titular de un arrendamiento histórico designar ante la Administración agraria autonómica a aquel de entre sus futuros herederos que, en los casos de imposibilidad personal del cultivo de su explotación, deba de sustituirle. Dicha designación será notificada por la expresada Administración al dueño de la finca.

Artículo 10.

También como garantía de la continuidad de la explotación y para el caso de fallecimiento del declarado arrendatario histórico, si el cultivo no pudiera ser realizado por el cónyuge supérstite y los hijos menores de edad, se entenderá, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, que se ha producido por Ministerio de la Ley la correspondiente cesión, y a instancia del cónyuge viudo o, en su caso, de la persona que ejerza la tutela, curatela o defensa judicial, la Administración agraria autonómica concederá, bajo las condiciones pertinentes, la oportuna subrogación, que será notificada al propietario de la finca, quien podrá oponerse a la misma.

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA.

La presente Ley será objeto de posterior desarrollo reglamentario, en el que se concretarán específicamente los aspectos contenidos en los artículos 2, 3, 4, 8, 9 y 10. Se concretará en dicho desarrollo reglamentario el reconocimiento del contenido y efectos de la tradicional llibreta, de acuerdo con la costumbre valenciana.

DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA.

En todo lo no regulado por esta Ley se estará a lo dispuesto en la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos.

DISPOSICIÓN FINAL TERCERA.

La presente Ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA.

Los arrendamientos cuyos titulares, durante el plazo de dos años a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, soliciten la declaración de reconocimiento de arrendamiento histórico, quedarán exceptuados del régimen general contenido en la vigente Ley 83/1980, de 31 de diciembre, y disposiciones complementarias en cuanto duración y extensión, en tanto no recaiga resolución firme en contrario.

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos, Tribunales, autoridades y poderes públicos a los que corresponda, observen y hagan cumplir esta Ley.

Valencia, 15 de diciembre de 1986.

El Presidente de la Generalidad,

Joan Lerma i Blasco.

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Norma de valoracion de terrenos rusticos en caso de expropiacion

Norma de valoracion de terrenos rusticos en caso de expropiacion

Si se trata de una valoración con fines hipotecarios, se emplea el método por comparación, ajustándolo si se preveen variaciones en su valor en los próximos 3 años.

Si se trata de una expropiación se emplea esta Norma:

REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido
de la ley de suelo. BOE 26-6-2008
TÍTULO III
Valoraciones
Artículo 21. Ámbito del régimen de valoraciones.
Artículo 22. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
Artículo 23. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

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Quien puede valorar un terreno rustico

Quien puede valorar un terreno rustico

En la ley de expropiación forzosa se indica que el técnico competente para valorar fincas rústicas es un ingeniero agrónomo o un Ingeniero Tecnico Agricola. Los arquitectos únicamente son competentes para valorar parcelas urbanas. Es decir, parcelas cuyo valor procede de un planeamiento. Valoraciones urbanísticas.

Artículo 32.
1. El Jurado Provincial de Expropiación, que se constituirá en cada capital de provincia, estará formado por un Presidente, que lo será el Magistrado que designe el Presidente de la Audiencia correspondiente, y los siguientes cuatro Vocales :

  1. Un Abogado del Estado de la respectiva Delegación del Gobierno en la Comunidad Autónoma.
  2. Un funcionario técnico designado por la Jefatura Provincial o Distrito correspondiente, y que variará según la naturaleza del bien objeto de la expropiación. Este funcionario será un Ingeniero Agrónomo, si se trata de fincas rústicas; un Ingeniero de Caminos, cuando se trate de aprovechamientos hidráulicas y otros bienes propios de su especialidad; un Ingeniero de Montes cuando el principal aprovechamiento de la finca expropiada sea el forestal; un Ingeniero de Minas, en los casos de expropiación de concesiones mineras; un Arquitecto al servicio de la Hacienda cuando la expropiación afecte a fincas urbanas, y un Ingeniero Superior cuando la expropiación recaiga sobre valores mobiliarios. Análogo criterio de especialidad se seguirá cuando se trate de bienes distintos a los enumerados.
  3. Un representante de la Cámara Provincial Agraria, cuando la expropiación se refiera a propiedad rústica, y un representante de la C.N.S. respectiva en los demás casos.Léase de Cámara o Colegio Profesional.
  4. Un Notario de libre designación por el Decano del Colegio Notarial correspondiente.

2. Se constituirán Jurados de Expropiación en las ciudades de Ceuta y Melilla, de composición análoga a la expresada en los párrafos anteriores, y presididos por el Juez de Primera Instancia de cada una de dichas plazas.

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