Indemnizaciones por expropiacion

Indemnizaciones por expropiacion

Real Decreto Legislativo 1492/2011. Indemnizaciones

Se indemniza la facultad de participar, siempre que se den los siguiente requisitos:

  • Que estén incluidos en el ambito de gestión de la Unidad de Ejecución.
  • Que no se pueda llevar a cabo la facultad de urbanizar los mismos al modificarse sus condiciones urbanisticas.
  • Que se puedan llevar a cabo con anterioridad al inicio de la actuación expropiatoria.
  • Que no sea consecuencia de incumplimiento de sus deberes.

El valor del suelo urbanizable sin haberse iniciado su desarrollo (suelo rural) será: 

Calculo de indeminzación

(Valor del suelo urbanizado – Valor del suelo rural) x 0,10

Valor del suelo urbanizable

(Valor del suelo rural + Indemnización)

El valor del suelo urbanizable cuando se ha iniciado su desarrollo (suelo rural) será: 

Calculo de indeminzación

1. (Gastos incurridos + Indemnizaciones + Prima de riego (Anexo IV) + Tasa libre de riesgos (Banco de España)

2.- Con obras iniciadas

Valor del suelo urbanizable

(Valor del suelo rural + Indemnización)

Valoración de las edificaciones.

Se entenderá por edificación y construccione todas aquellas obras de nueva construccion, ampliación o reforma, excepto cuando sean de escasa entidad.

Solo se tasarán cuando se ajusten a la legalidad (se adecuan al planeamiento y a la licencia), no entendiendo por tal el transcurso del plazo de prescripción.

En suelo rural: cuando se ajusten a la legalidad se tasan con independencia de los terrenos y no se hayan tenido en cosideración como mejoras permanentes.

En suelo urbanizado: Cuando se ajusten a la legalidad se tasan conjuntamente con el suelo.

Valoración de las instalaciones.

En suelo rural: las instalaciones son de dos tipos.

  1. Las necesarias para la actividad económica desarrollada, se valoran conjuntamente con el suelo.
  2. Las innecesarias para la actividad económica desarrollada, se valoran independientemente del suelo

En suelo urbanizado: Cuando se ajusten a la legalidad se tasan conjuntamente con el suelo.

Valoración de los gravámenes y cargas.

Se deducen del valor del derecho de propiedad:

  1. Los derechos limitativos del pleno dominio (alquileres, rentas)
  2. Los derechos de arrendamiento que imposibiliten alcanzar la rentabilidad normal del mercado, con una excepción (Los alquileres no protegidos por la legislación arredaticia y en consecuancia responden al funcionamiento libre del mercado, no serán considerados en ningún caso como cargas que detraigan valor del derecho de propiedad).

Calculo de las indeminaciones arrendaticias

Arrendamientos rústicos y aparcerias (disminuye el valor)

Arrendamientos urbanos (aumenta el valor).

Valoración de las infraestructuras

Las infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuviesen previstos por la ordenación territorial y urbanistica como si fueran de nueva creación, se determinará su valoración según la situación básica de los terrenos en los que situan o por los que discurran de conformidad a los expuesto por la legislación estatal del suelo.

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Valoracion del suelo urbanizado

Valoracion del suelo urbanizado

Existen tres supuestos de valoración del suelo urbanizado:

No edificado o con edificación ilegal:

  • Se considera como uso y edificabilidad la establecida en el planeamiento.
  • En el caso de que el terreo no tenga edificabilidad se escogerá la media de la zona.
  • Se aplicará a la edificabilidad el valor de repercusión de suelo determinado por el método residual estático.
  • Se descontarán los deberes y cargas necesarios para edificar.

Suelo edificado o en curso de edificación:

Se aplica de los siguientes el que tenga un valor superior:

  • Tasación conjunta de suelo y edificación por el método de comparación.
  • El determinado por el método residual estático aplicado exclusivamente al suelo sin considerar la edificación.

Suelo sometido a operaciones de reforma interior.

  • El método residual considerará los usos y edificabilidad de origen.
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La inversión publica, motor de muchas economías occidentales

La inversión publica, motor de muchas economías occidentales

Jaime Lamo de Espinosa
03-5-2012

Aparentemente la aprobación por el Gobierno de los Presupuestos Generales del Estado del año en curso, 2012, y su remisión a las Cortes debería haber apagado las inquietudes de los mercados y haber traído un cierto apaciguamiento en las tensiones sobre la deuda española. No ha sido así. La prima de riesgo ha crecido y algunos comentarios -desafortunados a mi juicio- de ciertas autoridades comunitarias no han ayudado a esa serenidad tan necesaria.

Sin duda estamos ante uno de los presupuestos más complejos de la reciente historia económica española. Presupuestos que exigen un ajuste fiscal sin precedentes, con una fuerte reducción del déficit público, para lo que no cabe esperar mucho del aumento por el lado de los ingresos y solo el recorte, el duro recorte, de múltiples partidas de gasto lo hacen posible. Un ajuste que el Gobierno ha cifrado en 27.300 millones de euros.

Se pretende pasar de un déficit de -8,5% del PIB en 2011 a -5,3% en 2012, porcentaje que se ha fijado como gran objetivo. Y de esa reducción (-3,2 puntos) la parte sustantiva está en la Administración central (-1,6 puntos) seguida de las autonomías (-1,4 puntos).

Así, el gasto de los Ministerios se reduce en un 16,9%, pasando de 79.209 millones de euros a 65.803 millones. De esa reducción es notable que en Exteriores se haya recortado un 54,5%, Fomento un 34,36% y Agricultura un 31,2%. No puedo ocultar que las reducciones en las partidas de inversión de los grandes ministerios inversores -Fomento y Agricultura- o si se quiere, infraestructuras y obras hidráulicas, me preocupan. Y no poco.

Concretamente en Agricultura -el actual Magrama- las actuaciones en desarrollo rural pasan de 200 a 28 millones de euros con una reducción del -85,9%; los planes agrarios y pesqueros de las CC.AA. pasan de 160 a 84 millones de euros. Pero este recorte en inversiones productivas se añade a los ya operados en 2010 y 2011. La inversión conjunta en Fomento y Agricultura fue en 2010 de 21.240 millones de euros, en 2011 de 14.639 millones y va a ser en 2012, según estos Presupuestos, de 11.386 millones de euros. Así pues la caída entre los años 2010 y 2012 será de casi una mitad. Y concretamente en obras hidráulicas -Agricultura- la secuencia es 3.398 M€ en 2010, 2.777 M€ en 2011 y será de 1.449 M€ en 2012; una caída de un 57% en esos años. También en Actuaciones Medioambientales la reducción será del 55%.

Y ello se añade a que el año 2011 cerró con una fuerte reducción de las cifras de inversión, las licitaciones y las adjudicaciones del conjunto del sector público. La licitación pública en construcción (edificación y obra civil) de todas las Administraciones públicas cayó un 47,9% respecto a 2010 (destacando las caídas del 61,4% y 68,5% de comunidades autónomas y Administración local, respectivamente). Y concretamente en infraestructuras, la inversión se ha reducido en una tercera parte respecto a la de 2010, destacando el recorte de la mitad de la inversión en carreteras y de un tercio en obras hidráulicas.

Por eso es tan importante invertir esa tendencia. Sin duda es necesario un ajuste profundo en las cuentas del Estado. Sin duda es necesario reducir el déficit hasta ese 5,3%. Sin duda los recortes en gastos corrientes son exigibles en un Estado que se ha hecho dilapidador y nada austero. Pero la duda aparece cuando los recortes afectan a la inversión pública. No es esperable que en este contexto de incertidumbre y de falta de expectativas el sector privado sea capaz de impulsar la actividad y el empleo en este año 2012. Por eso es tan necesario que lo haga el sector público. Si tenemos en cuenta que por cada millón de euros invertido en obras en infraestructuras hidráulicas se generan 85 puestos de trabajo en cuatro años, se comprende mejor la necesidad de impulsar la inversión productiva pública.

Es evidente que ya nada puede hacerse este año, que en 2012 no cabe alterar esta programación pero hay que pensar ya en los del año 2013, cuando esta primera parte del reajuste haya acabado. Por eso pienso que no cabe llorar ya sobre el Presupuesto de este año pero si cabe llevar al ánimo de nuestras autoridades que la inversión pública está siendo el motor de muchas economías occidentales -Francia, Alemania, EE.UU., Reino Unido-, está siendo solicitada por los grandes gurús del momento -Paul Krugman, Bert Rürup, entre otros- y por tanto debería ser el eje del Presupuesto de 2013 que comenzará a elaborarse en un par de meses. Ese y no otro debería ser el camino de la recuperación, la actividad y el empleo de mañana.

Un cordial saludo.

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Puntos de aplicacion del regimen de valoraciones

Puntos de aplicacion del regimen de valoraciones

Real Decreto Legislativo 2/2008, Artículo 21. Ámbito del régimen de valoraciones.

Cuatro son los puntos de aplicación del régimen de valoraciones

  • Suelo.
  • Instalaciones – Construcciones.
  • Plantaciones.
  • Derechos constituidos.

Con los siguientes objetos y los siguientes momentos a los que deben estar referidas la valoraciones:

Objeto Momento
Repartos de beneficios y cargas. Con la aprobación inicial del instrumento
Expropiación. Al momento de inicio del expediente de justiprecio o de exposición al público (tasación conjunta).
Sanción de expropiación. Al inicio del expediente de declaración de incumplimiento.
Responsabilidad patrimonial. A la entrada en vigor del acto causante de la lesión.

 

A. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:

  1. La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
  2. La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
  3. La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
  4. La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

B. Las valoraciones se entienden referidas:

  1. Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a del apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive.
  2. Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.
  3. Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive.
  4. Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, al momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.

Apartados de una correcta valoración agraria

1. INTRODUCCIÓN
2. ANTECEDENTES Y SITUACIÓN DE LA FINCA
3. MATERIAL Y MÉTODO
3.1. MATERIAL UTILIZADO
3.2. METODOLOGÍA UTILIZADA
4. CARACTERÍSTICAS DE LA FINCA
4.1. SITUACIÓN GEOGRÁFICA Y DESCRIPCIÓN
4.2. SITUACIÓN Y CALIFICACIÓN URBANÍSTICA
4.3. RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN
4.4. CLIMATOLOGÍA
4.5. CARACTERÍSTICAS EDAFOLÓGICAS
4.6. CARACTERÍSTICAS AGRONÓMICAS
4.7. ENTORNO SOCIOECONÓMICO
5. VALORACIÓN DE LA FINCA
5.1. DESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS
5.2. VALORACIÓN
5.3. INDEMNIZACIONES
5.4. RESUMEN DE LA VALORACIÓN
ANEXO
HOJA DE APRECIO
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El suelo Rural y el suelo Urbanizado

Desarrollo del reglamento de la ley del Suelo 2/2008. El suelo Rural y el suelo Urbanizado

Las tipologias de suelos que formarán el suelo RURAL son:

  • Los terrenos incluidos en dominio público.
  • Los terrenos protegidos por la legislación (medioambiental, patrimonio, etc.)
  • Los terrenos que tengan valores dignos de proteger.
  • Los protegidos por el planteamiento, Municipal o Supramunicipal.
  • El suelo no protegido que el planeamiento permita su paso a urbanizado.

Las tipologias de suelos que formarán el suelo URBANIZADO son:

  • Los terrenos con obras de urbanización.
  • Aquellos adecuados e integrados en una red de servicios.
  • Los servicios los definen cada legislacion autonómica.
  • Es indiferente la edificación.
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Desarrollo del reglamento de la ley del Suelo 2/2008

El 10/05/2007 se aprueba la Ley 8/2007, que entra en vigor el 01/07/2007.

El 26 de Junio de 2008  se se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.

Lo podemos ver también en las noticias jurídicas.

Podemos decir que se trata de una legislación de principios generales con dos cuestiones esenciales:

  • Situaciones básicas del suelo
  • Criterios de Valoración

El desarrollo concreto está en manos del legislador autonómico.

En los principios generales ya no se hace una clasificación del suelo en su sentido clásico sino que se hace una referencia a la realidad «física» del suelo.

Tenemos entonces la siguiente diferenciación.

Suelo Rural vs Suelo urbanizado.

es decir

Campo vs Ciudad

Que trae como consecuencia la desaparición del suelo urbanizable.

Tendremos pues:

  • Suelo rural
  • Suelo urbanizado
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